樓市傳來大消息 業內分析:應該推遲征收房地產稅
來源:樓市參考 編輯:管理員 時間:2019-02-11 點擊量:200
希望越大,失望越大!

翹首盼望房地產稅落地以拯救高房價的人,恐怕要黯然神傷,因為房地產稅剛剛傳來重要消息。

近日,多次公開對房地產稅發表自己看法的著名經濟學家陳志武表示:

由于地方政府在推出房產稅上碰到一些阻力,房產稅在今年內難以推出,建議在財政開支透明度沒有進一步上升之前,應推遲征收房地產稅。

關于房地產稅出臺時機,坊間爭論從未停歇過。許多購房者也在坐等房地產稅出臺,大多數人將它視作刺破高房價泡沫的利器,只要它落地,高房價勢必守不住,自己便能趁機上車。

但正如陳教授說的,房地產稅出臺時機尚未到,2019年肯定出臺不了。

業內專家早就表達過,房地產稅是一種替代土地財政的稅收方式,就目前形勢而言,中央與地方仍離不開土地財政,因此短期內房地產稅根本無法出臺。

此外,即使有朝一日房地產稅落地,作為樓市長效調控機制之一,其作用更多是穩房價,而非刺破房價泡沫。

因此,綜合來看,房地產稅出臺面臨的最大溝壑是時機。

2018年,新京報發表過評論文章,稱目前房地產稅推出時機已經成熟,一旦房價穩定,就可以推出。言下之意是,全國房價已經趨近穩定,房地產是時候推出。

這里有兩處謬誤:1、全國房價并未趨穩;2、房地產稅推出的關鍵,并非是房價穩定與否。

先說第一個問題,全國房價目前趨近穩定嗎?

并沒有。當然,如果你只看國家統計局每個月披露的數據,或者看官方媒體的報道,當然穩定。從去年開始,統計局的數據就趨穩了。近日中央要求“堅決遏制房價上漲”后,相信后續呈現出的數據會更穩定。

但這都是表象,現實卻是,去年中部地區的省會城市接棒了東部熱點城市,來了一波大漲。成都、西安、長沙、武漢、重慶,漲幅均在30%以上,成都更是在50%以上。

進入2018年,杭州、西安、南京、成都等城市相繼上演了搶房潮,成都、杭州萬人搶房場面屢見不鮮。

以二手房數據來看,三四線城市的火熱就不用說了,熱點城市方面除了北上廣深以及廈門、蘇州、天津等少數城市穩定外,多數城市仍沒有趨穩。最新消息顯示,已經連續微跌21個月的深圳,新房價格也在7月份止跌反彈了,另外紹興、貴陽、重慶、西安、寧波漲幅都在30%左右。太原、大連、青島、成都都在15%左右。

其實,想了解房價有沒有穩定,無需看數據,去你樓下的中介門店問問就知道。

再接著說第二個問題,房地產稅推出的關鍵,并非房價穩定與否。

所謂房地產稅,是樓市所有稅中的一個補充,是一種持有稅,它會增加持有者的成本。它的出現,證明各地方政府基本擺脫了土地財政收入,徹底進入了存量房時代。目前,房地產稅出臺的外部環境尚不具備。

土地財政是當下中央與地方政府財政收入的重要來源,只有土地財政難以為繼之時,才是房地產稅出臺的最佳時機,以增加新的稅收。

說得更直白點就是,等城市化進程完成的差不多了,熱點城市主要依靠二手房市場,賣地掙不了啥錢的時候,房地產稅便可推出,成為新的稅收來源。

有人或許會說,房地產稅出臺后,依然可以和賣地同時進行,財政收入不是更高嗎?房地產稅是增加持有著的成本,會打消投資者的積極性,房子就難賣了,房子難賣將傳遞到土地難賣,勢必會影響賣地收入。

所以,只有土地財政不掙錢的時候,才是房地產稅推出的最好時機。而從目前的土地市場行情來看,土地財政依然如火如荼。

2018年,全國賣地收入高達6.5萬億元,同比增長25%。

許多人都在翹首盼望著房地產稅的落地,以打擊房價。但在這我必須要潑一盆冷水,房地產稅出臺,理論上會是個大利空,但實際上對中心城市的房價也只是抑制,不會重創,不會出現大家所期盼的暴跌。

因為正如任ZQ說的,許多專家總是單純地拿數據說事,拿理論說事,忽略了中國特色這個現實。現實就是,房價不允許暴跌暴漲,只能穩定。

上個月,住建部就對2019年的中國樓市下達了9個字的命令,“穩地價、穩房價、穩預期”。

至于房地產稅出臺的技術問題,也即立法、細則(包括征收多少,如何征收)等出臺,都不是問題。之所以房地產稅立法過程漫長,其實說白了也是在等待時機。

一旦時機恰當,立法最長半年就能解決。

那什么是恰當時機?當中央財政與地方財政不再對土地出讓金過分依賴之時,或者說當城市化率漸趨穩定,土地出讓金不再能成為大頭收入時,便是最好時機,到那時房地產稅順勢出臺,成為新稅種,替代土地財政賺取財政收入。


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